L’immeuble en liquidation ou quand la procédure collective présente des opportunités d’investissement immobilier ouvertes à tous !
L’immobilier en liquidation : leur appréhension dans la procédure
Les principes
Le jugement d’ouverture d’une procédure collective a un effet de saisie collective, que l’on appelle l’effet réel : l’ensemble des biens du débiteur va être appréhendé par la procédure, à condition que ces biens soient saisissables. On dit que le patrimoine du débiteur est placé sous-main de justice. Nous avons changé d’approche puisqu’auparavant, la procédure collective s’exerçait directement sur la personne et non pas sur ses biens.
L’ensemble du patrimoine du débiteur fait donc l’objet de la saisie collective. En effet, l’article 2284 du Code Civil dispose que « quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » : tous les actifs du débiteur répondent de tout son passif, garantissant un certain remboursement aux créanciers de la société débitrice.
Les tempéraments
La saisie est globale. Toutefois, une condition : que les biens soient saisissables. Aussi, il existe nécessairement des tempéraments à cette règle, tempéraments posés par la loi ou par les contrats.
L’article L.112-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose le principe que tous les biens appartenant au débiteur peuvent être saisis en vu du paiement de ses créanciers. L’article suivant du Code dresse quant à lui une liste non exhaustive des biens insaisissables. Par exemple, les biens mobiliers nécessaires à la vie du débiteur, ceux nécessaires au travail du débiteur, les effets personnels ou encore le reste à vivre. Ici, l’insaisissabilité est absolue, c’est-à-dire opposable à tous.
Par ailleurs, la loi du 6 août 2015 a rendu insaisissable l’immeuble où est fixée la résidence principale du débiteur. Cette insaisissabilité n’est pas absolue car opposable seulement aux créanciers dont les droits naissent de l’activité professionnelle de la personne (article L.526-1 du Code de Commerce). Cette insaisissabilité relative peut également être étendue à d’autres immeubles, non affectés à l’activité professionnelle, au prix d’une simple déclaration notariée d’insaisissabilité (DNI).
Depuis la loi n°2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante, désormais, en cas de défaillance professionnelle, seuls les éléments constituant le patrimoine professionnel de l’entrepreneur pourront être saisis par les créanciers. Ainsi, ce n’est plus seulement la résidence principale de l’entrepreneur individuel qui est protégée. La séparation des patrimoines professionnel et individuel s’effectue automatiquement sans démarche administrative.
Également, si un bien a été acquis avec stipulation d’une clause d’accroissement (acquisition en tontine), ce bien échappe à l’effet réel de la procédure.
L’immobilier en liquidation : la reprise
Le process de reprise
La loi organise deux processus de vente en liquidation judiciaire, la vente amiable, dite de gré à gré si un candidat présente une proposition jugée sérieuse et correcte par le juge commissaire et, la vente aux enchères.
Dans le cas d’une vente de gré à gré, l’offre de reprise, déposée le plus souvent auprès des mandataires, doit respecter certaines mentions indispensables et doit être déposée dans les délais impartis.
Une fois l’offre déposée, une audience auprès du Tribunal est fixée, à laquelle le candidat acquéreur y est convoqué.
Dans la mesure où le juge commissionnaire autorise la cession amiable de biens immobiliers compris dans l’actif, il en résulte que le liquidateur doit passer les actes nécessaires à la réalisation de la vente, dès lors le transfert de propriété des biens s’opérera lors de la date de passation des actes (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation, 16 octobre 2001 n°98-12.216).
La vente de gré à gré est parfaite en liquidation judiciaire dès l’ordonnance du juge-commissaire, sous la condition suspensive qu’elle acquiert force de chose jugée.
Les avantages de la reprise en liquidation > inconvénients
La reprise en liquidation présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, le marché des procédures collectives est un marché peu connu et, pour certains, peu accessible, permettant ainsi une moindre concurrence sur les différents dossiers immobiliers, que celle que l’on peut rencontrer sur le marché in bonis.
Ensuite, un second avantage, et non des moindre, est celui du prix : le prix de départ est généralement inférieur à la valeur véritable. Souvent, le mandataire judiciaire en charge de la procédure de liquidation nommera un expert. Ce dernier rendra un rapport d’expertise, indiquant notamment la valorisation du bien. En fonction des cas et des dossiers, des décotes de prix peuvent être appliquées sur les biens.
Enfin, la reprise d’un actif immobilier en liquidation peut se révéler aussi très rapide. Une vente peut se finaliser très vite, parfois en quelques semaines, en fonction des Tribunaux.
Le plus de MesAcquisitions
Mise en avant d’un marché très diversifié
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